De WOZ-waarde... hoe zit het nu eigenlijk?

Het lijkt simpel, maar er komt best veel kijken om de WOZ-waarde van uw woning te kunnen bepalen. We proberen u met onderstaande informatie een zo goed mogelijk beeld te geven.

U heeft hoogst waarschijnlijk nog nooit iemand van ons gezien.

En toch denken wij te weten wat uw woning waard zou kunnen zijn. Hoe kan dit nu?

De manier waarop de WOZ-waarde bepaald moet worden staat in de Wet WOZ. Deze waardebepaling is voor woningen in de basis gebaseerd op een modelmatige waardebepaling. Kort gezegd: waardering op basis van zo veel mogelijk gedetailleerde gegevens van uw woning. Daarbij wordt in beginsel gekeken naar (onder andere) de volgende kenmerken van uw woning

  • Bouwjaar
  • Soort woning (bv vrijstaand of 2^1 kap)
  • Grootte van de woning (inhoud) 
  • Kenmerken (kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen) 
  • Kadastrale perceel (grootte, ligging en vorm) 
  • Bijgebouwen (bijvoorbeeld dakkapellen, garages en bergingen)
  • Waardegebied (waar ligt de woning)

Als er geen specifieke signalen zijn, gaan wij uit van normale kenmerken ten opzichte van de andere woningen in hetzelfde waardegebied. Wij hoeven daarom ook niet alle woningen daadwerkelijk te bezoeken om een waarde te kunnen bepalen. Hierdoor vindt in principe de waardering van gelijke woningen op dezelfde manier plaats.

Maar niet iedere woning is toch gelijk?

Dat klopt, we proberen ook met de onderlinge verschillen zo goed mogelijk rekening te houden. Uiteraard zijn wij daarbij afhankelijk van de informatie die wij beschikbaar hebben. Veel van deze verschillen zijn bij ons bekend doordat ze van buitenaf zichtbaar zijn. Van de te koop staande woningen die op internet zichtbaar zijn, hebben wij een goed beeld van de binnenkant van de woning.

Uiteraard weten we niet van iedere woning de precieze details. U belt ons niet op als u vergunningsvrij iets heeft (aan)gebouwd. Dat hoeft ook niet, maar hierdoor kunnen wel verschillen ontstaan die wij (nog) niet weten.

Een ander voorbeeld : U bent op visite bij de buren en nu blijkt dat zij inmiddels van alles hebben gedaan binnen in de woning waardoor deze helemaal up-tot-date is geworden. U woont al een aantal jaren in uw woning en deze is nog van normale afwerking. Dan blijkt dat u dezelfde WOZ-waarde heeft als uw buren... Moet uw WOZ-waarde dan niet lager zijn? Waarschijnlijk niet, in dit voorbeeld zouden eerder de kenmerken van de woning van uw buren aangepast moeten worden.

Wij zijn dan zowel bij u als bij de buren van een gemiddelde voorzieningenniveau uitgegaan.

WOZ-waarde is marktwaarde

U krijgt ieder jaar een beschikking van de Belastingsamenwerking Walcheren en Schouwen-Duiveland  met daarop een WOZ-waarde van uw onroerend goed. Dit is de geschatte marktwaarde. Dus niet de executiewaarde of een percentage van de  verkoopwaarde of standaard een bedrag onder de verkoopprijs.  Wel moet er rekening gehouden met de waardepeildatum (lees:prijspeil).

Aangezien we al geruime tijd in een stijgende verkoopmarkt verkeren, houdt dit in dat verkopen vóór de waardepeildatum een hogere WOZ-waarde krijgen en verkopen na de waardepeildatum een lagere WOZ-waarde ten opzichte van de gerealiseerde verkoopprijs. De waardepeildatum ligt 1 jaar voor het begin van het belastingjaar. We zitten nu in belastingjaar 2020. Hierbij hoort een waardepeildatum van 1 januari 2019.

Als uitgangspunt worden verkopen bekeken die ongeveer 1 jaar voor en na de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Op uw taxatieverslag staan in principe 3 gerealiseerde verkopen ter indicatie om te vergelijken met uw woning. Uiteraard worden alle verkopen bekeken en vormen alle vergelijkbare verkopen een basis voor het bepalen van uw WOZ-waarde.

Iets veranderd aan de woning?

Het uitgangspunt is dat de situatie op waardepeildatum van toepassing is.

Dus voor belastingjaar 2020 geldt : de situatie op 1-1-2019 met een waardepeildatum 1-1-2019.

Indien er iets is veranderd tussen waardepeildatum en 1 januari van het belastingjaar (dus in dit geval 1-1-2020), dan is de situatie op 1-1-2020 het uitgangspunt, teruggerekend naar de bijbehorende waardepeildatum (dus 1-1-2019).

Dit is van toepassing bij nieuw-, ver- of aanbouw van toepassing, maar ook bij sloop.

Optimalisering WOZ-kenmerken

Wij streven naar een optimale administratie van onze WOZ-gegevens en zijn daarom het hele jaar door bezig om het bestand op te schonen met onze bevindingen en aannames.

Voorbeelden :

  • Uit verkopen blijkt dat er voor bepaalde type woningen of woningen met een specifieke ligging meer of juist minder wordt betaald. 
  • U heeft niet dit jaar maar al wat langer geleden een woning gekocht in gedateerde of slechte staat. Het is gebruikelijk dat zulke woningen na aankoop worden aangepast tot minimaal het normale onderhoudsniveau. 
  • U heeft al wat langer geleden een woning gekocht met destijds een zeer goed voorzieningsniveau. Het is niet onlogisch dat het voorzieningenniveau in de loop van de tijd van zeer luxe naar goed of normaal gaat.
  • U woont al jaren in uw woning, de woning heeft een wat ouder bouwjaar en u bent zelf ook al enigszins op leeftijd. Onze ervaring leert dat het voorkomt dat de woning over het algemeen voldoende worden onderhouden, maar van binnen ook wel met regelmaat gedateerd of eenvoudig zijn.  

Bovenstaande voorbeelden zijn indicaties die kunnen leiden tot een aanpassing van de specifieke kenmerken van uw woning.

De huidige WOZ-waarde

Bij het ontvangen van de beschikking kunt u zichzelf de vraag stellen : als ik mijn woning te koop had aangeboden op 1 januari 2019, had ik het dan voor de WOZ-waarde kunnen verkopen?

Bij de waardering moeten wij ervan uitgaan dat de woning leeg en zonder beperkingen (zoals erfpacht) zou worden overgedragen.

Overigens wordt de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw vastgesteld, deze vaststelling staat los van de waardering in voorgaande jaren. Daardoor is er ook geen sprake van een verband met een stijging of daling van een WOZ-waarde.

No-Cure-No-Pay

U heeft bovenstaande slogan vast wel eens ergens gelezen of gehoord, bijvoorbeeld op internet, televisie, radioreclame of in een folder. Diverse bureaus verlenen onder deze slogan “gratis” hulp bij het indienen van een bezwaar tegen de WOZ-waarde. Niemand wil immers te veel belasting betalen. Dat is logisch. Daarom is “gratis” bezwaar maken tegen de WOZ-waarde steeds meer in trek. Het klinkt mooi, maar hoe zit het nu precies?

“Gratis” is eigenlijk helemaal niet gratis. Zoals zo vaak geldt : klinkt het te mooi om waar te zijn? Dan is dat waarschijnlijk ook het geval. Er worden namelijk veel kosten gemaakt als deze bureaus voor u bezwaar maken en uiteindelijk betalen we daar allemaal aan mee.

Deze bureaus komen in aanmerking voor een (door de wetgeving) vastgestelde kostenvergoeding voor zaken waarbij het bezwaar toegekend wordt en de WOZ-waarde wordt gewijzigd.

In de praktijk komt het er op neer dat als in een bezwarenprocedure de WOZ-waarde van een woning met 10.000 euro wordt verlaagd, dit een vermindering van de aanslag oplevert van gemiddeld € 12,50 (het exacte bedrag is afhankelijk van de tarieven die gelden voor de gemeente waar de woning staat).  Het bureau krijgt vervolgens voor zijn werkzaamheden een bedrag op zijn rekening bijgeschreven wat kan oplopen tot ca € 750 euro. En dit zijn alleen nog maar de directe kosten.

De kosten die de Samenwerking Belastingen Walcheren en Schouwen-Duiveland (hierna te noemen SBWS) moet uitbetalen, worden door de aan SBWS deelnemende gemeenten verrekend in hun tarieven. Uiteindelijk betaalt u met alle woningeigenaren binnen uw gemeente dus wel een prijs voor het bureau dat u inhuurt.

En dat is jammer en onnodig, want bezwaar maken bij SBWS is altijd gratis en kan heel eenvoudig!  SBWS handelt alle bezwaarschriften op de zelfde manier af. Wij maken dus geen onderscheid tussen een bezwaarschrift dat u zelf indient of dat door een no-cure no-pay bureau wordt ingediend.

Let u er op dat bezwaar maken via een bureau ook voor u kosten mee kan brengen en niet altijd gratis is. Lees daarom de algemene voorwaarden goed. De kans is groot dat u deze bureaus een bedrag moet betalen wanneer u de dienstverlening wil beëindigen.

Bezwaar maken?

SBWS voert de Wet WOZ uit voor de Vlissingen, Middelburg, Veere en Schouwen-Duiveland.

De SBWS probeert de WOZ-waarde zo nauwkeurig mogelijk te bepalen.

Als u denkt dat de WOZ-waarde niet goed is vastgesteld, kunt u natuurlijk schriftelijk bezwaar maken.

Maar we hebben liever dat u van tevoren contact met ons opneemt.

Dit kan telefonisch (0118-675439) of per email (belastingen@middelburg.nl)  zodat wij u kunnen helpen,  eventuele vragen kunnen beantwoorden of zo nodig adviseren hoe te handelen. Als blijkt dat wij een fout hebben gemaakt bij het vaststellen van uw WOZ-waarde, passen we deze graag voor u aan.

Wij hopen dan ook op een goede, informele en prettige manier van communiceren.

Er is voor de gemeente namelijk geen belang bij (te) hoge WOZ-waardes. Wel bij waardes die in de juiste verhouding zijn vastgesteld.

Taxatieverslag

Heeft u al naar uw taxatieverslag gekeken? Hierop staan namelijk de basisgegevens van uw woning. Mocht uw gebruiksoppervlakte niet correct staan, dan kunt u hier terugmelding van maken naar de BAG (Basisadministratie Adressen en Gebouwen).

Het taxatieverslag kunt u eenvoudig via het internet opvragen.

U heeft hiervoor de DigiD inlog nodig van de persoon op wiens naam de aanslag staat.

Handige sites