Verbouwplannen en uw buren

U of uw buurman heeft (ver)bouwplannen. Een overzicht veelgestelde vragen en antwoorden over wetgeving, rechten en plichten.

 

Wetgeving

Als u geen problemen met uw buren heeft, dan wordt u het bij de meeste kleinere verbouwingen of aanpassingen wel met elkaar eens. U kunt ongenoegen voor zijn door buren en omwonenden bij uw plannen te betrekken. Wellicht kunt u dan met een kleine aanpassing veel onnodige problemen voorkomen. Maar er kunnen zich situaties voordoen waarbij u samen niet zo makkelijk tot overeenstemming komt. Dan is er het Burgerlijk Wetboek, dat in een aantal gevallen uitsluitsel kan geven, omdat daarin ‘gebruikelijke omgangsvormen’ zijn vastgelegd. In boek 5 van het Burgerlijk Wetboek kunt u deze regels vinden. U kunt het Burgerlijk Wetboek inkijken door naar de website wetten.overheid.nl te gaan. Klik dan op Wet- en regelgeving. Zoek vervolgens op Burgerlijk Wetboek en kies voor boek 5. Vanaf artikel 37 vindt u de artikelen die voor u van belang kunnen zijn. Het gaat hier voornamelijk om regelend recht. Dat wil zeggen dat buren hiervan mogen afwijken in afspraken die zij onderling maken. Die afspraken moeten dan wel schriftelijk worden vastgelegd. Het liefst in een officiële notariële akte, zodat de gemaakte afspraken ook gelden voor een volgende eigenaar.

Het kan ook gebeuren dat door een verbouwing van de buren vervelende schade aan uw eigen huis of tuin ontstaat. Ook dan heeft u rechten: u kunt uw buren of de aannemer van uw buren aansprakelijk stellen. Tenminste, als u kunt bewijzen dat de schade daadwerkelijk door de verbouwing veroorzaakt is. Het wetboek biedt u dus voldoende handvatten om eventuele problemen met uw buren op te lossen. Het is echter aan te raden eerst met uw buren te praten of andere maatregelen te nemen, voordat u naar de rechter stapt. Misschien komt u er samen wel uit! Feit is dat u waarschijnlijk nog langer met elkaar – soms zelfs letterlijk – door één deur moet.

Terug naar boven

Kan ik bezwaar aantekenen tegen de bouwplannen van mijn buren?

Vooraf kunt u bij uw buren aangeven dat u bezwaar hebt tegen hun bouwplannen. Wellicht komt u er gezamenlijk uit. Als de omgevingsvergunning al is verleend kunnen omwonenden en andere belanghebbenden tot zes weken na het verlenen van die vergunning bezwaar daartegen aantekenen bij de gemeente. De gemeente zal de vergunning dan moeten heroverwegen. Als de klachten gegrond worden verklaard, zal de omgevingsvergunning worden ingetrokken en mag er niet meer gebouwd worden.

Terug naar boven

Kan ik bezwaar maken tegen een vergunningsvrij bouwwerk?

Tegen een vergunningsvrij bouwwerk kan geen bezwaar worden gemaakt bij de gemeente. Als het vergunningsvrije bouwwerk van uw buren hinder veroorzaakt voor u, kunt u dat aanvechten op grond van het burenrecht. Hiervoor moet u een civiele procedure volgen. Een juridisch adviseur of Bureau voor Rechtshulp kan u hier meer over vertellen.

Terug naar boven

Steigerrecht

Het kan zijn dat uw buren op uw terrein moeten zijn omdat zij anders bepaalde werkzaamheden niet kunnen uitvoeren aan hun huis. Bijvoorbeeld voor het plaatsen van een ladder of steiger of de aanvoer van bouwmaterialen. Dit moet echter tot een minimum worden beperkt, de buren moeten tijdig op de hoogte worden gesteld en er moet rekening worden gehouden met de wensen van de buren. Schade die ontstaat moet uiteraard worden vergoed.

Terug naar boven

Erfafscheiding samen delen

Voor u een erfafscheiding op de erfgrens plaatst, moet u het met de buren eens zijn dat er bijvoorbeeld een schutting en geen heg komt. U draagt allebei voor een gelijk deel bij aan de kosten voor het aanleggen en het onderhoud ervan. Wilt u de schutting juist weghalen? Ook dat kan niet zonder toestemming van uw buurman; de schutting is immers niet alleen voor 50% zijn verantwoordelijkheid, maar ook voor 50% zijn eigendom.

U mag uw kant van de erfafscheiding wel geheel naar eigen inzicht gebruiken, als u de sterkte of de aard ervan maar niet aantast. Een paar gaatjes in de schutting om plantjes op te hangen? Een fris kleurtje erop? Prima. Natuurlijk kunt u de schutting ook op uw eigen terrein zetten, dus net langs de erfgrens. Dan bent u de enige eigenaar en mag de buurman er niets mee doen: ook geen plantje ophangen! Maar dan kunt u de kosten voor plaatsing en onderhoud natuurlijk ook niet met hem delen.
Houd bij het plaatsen van een schutting, muur, heg of haag de wettelijke vereisten in de gaten. Volgens de wet mag een erfafscheiding achter het huis maximaal twee meter hoog zijn. Wij kunnen u informeren of u de erfafscheiding zonder vergunning mag plaatsen of dat u een omgevingsvergunning nodig heeft. Als u niet exact weet waar de erfgrens loopt, kunt u het Kadaster raadplegen.

Terug naar boven

Bomen en struiken

Bomen moeten op een minimale afstand van twee meter van de kadastrale erfgrens worden geplant. Voor struiken geldt een minimale afstand van een halve meter. Een kortere afstand mag alleen als de buren toestemming hebben gegeven, het aangrenzende perceel een openbare weg of vaarwater is, of de boom, struik of heg niet boven de scheidsmuur tussen de erven uitkomt. Indien bomen en struiken al langer dan twintig jaar binnen de genoemde afstanden staan, hoeft u niet in te gaan op een verzoek van de buren om een boom of struik weg te halen. Voor de wet heet dat dat ‘de vordering van de buurman om de boom te verwijderen is verjaard’. Dat geldt overigens alleen voor bestaande bomen en niet voor bomen die later ter vervanging zijn geplaatst.

Terug naar boven

Overhangende beplanting, doorschietende wortels

Overhangende takken vanuit de tuin van uw buren mag u wegsnijden. Voordat u dat doet, moet u de buurman vertellen dat er beplanting overhangt en u dat liever niet heeft. Daarmee geeft u hem de gelegenheid er zelf iets aan te doen. Gun hem bijvoorbeeld een week of zes de tijd. Reageert hij niet of te langzaam, dan mag u zelf de overhangende takken verwijderen. U mag de beplanting natuurlijk niet beschadigen, dus het is verstandig te informeren bij een specialist hoe u dat het beste kunt doen. Van wortelkap hoeft u uw buurman in principe niet vooraf op de hoogte te brengen. Maar het is natuurlijk wel zo netjes!

Terug naar boven

Een balkon of kozijn op de grens met de buren

Als u een balkon aan uw huis maakt of een kozijnopening maakt, moet u altijd rekening houden met de buren. Als het balkon of het kozijn uitkijkt op het erf van uw buren moet u een afstand van 2 meter ten opzichte van de erfgrens aanhouden. Dit verbod geldt uiteraard niet als u (schriftelijk!) toestemming heeft gekregen van uw buurman. Wilt u dat die toestemming ook blijft gelden als uw buurman gaat verhuizen, dan moet deze schriftelijk worden vastgelegd in een bij voorkeur notariële akte. Ook voor ramen, muuropeningen en balkons geldt: bestaat een niet toegestane situatie twintig jaar of langer zonder dat uw buurman er ooit iets over heeft gezegd, dan ‘verjaart zijn vordering tot wegnemen’. Hij mag u natuurlijk altijd vragen er alsnog iets aan te doen, maar u hoeft er niet op in te gaan. Indien het naastgelegen erf een openbare weg of openbaar water is, is bovenstaande regel niet van toepassing.

Terug naar boven

Schade door verbouwingen

Om geen misverstand te laten bestaan over wie aansprakelijk is voor eventuele schade door een verbouwing bij uw buren, kunt u de aannemer van de buren voor het begin van de werkzaamheden een bouwschadeformulier of bouwexploit sturen. Hierin stelt u de aannemer bij voorbaat aansprakelijk voor eventuele schade die door de verbouwing ontstaat. Daarnaast verzoekt u hem een bouwkundig rapport te laten opmaken van uw woning. Mocht hij dit weigeren, dan adviseren wij u zelf foto’s of video-opnamen te maken. Dit om later te kunnen bewijzen dat die scheur of verzakking er voor de verbouwing nog niet was. Als de buren hun huis zelf verbouwen, zijn zij ook zelf verantwoordelijk. In dat geval gaat het bouwexploit dus rechtstreeks naar de buren. Op het moment dat er daadwerkelijk schade ontstaat, kunt u vervolgens (schriftelijk) om herstelmaatregelen verzoeken. Werkt dat niet, stuurt u dan een (aangetekende) brief waarin u uw klacht duidelijk uiteenzet. Tegelijkertijd verzoekt u om herstelmaatregelen. Als u twijfelt aan de voorgestelde maatregelen, adviseren wij u een deskundige te raadplegen. Mocht zich tijdens de verbouwingswerkzaamheden ernstige schade voordoen, neemt u dan direct contact met ons op.

U bent zelf verantwoordelijk voor overeenstemming met uw buren. Wij controleren dit niet, ook niet als u een omgevingsvergunning hebt aangevraagd. Als u er echt niet uitkomt met uw buren, kunt u contact opnemen met een wetswinkel of juridisch adviseur.

Terug naar boven